TL;DR

Lease atau sewa guna usaha adalah perjanjian di mana pihak penyedia (lessor) memberikan hak penggunaan aset kepada pihak penerima (lessee) selama periode tertentu dengan pembayaran berkala. Ada dua jenis utama: finance lease yang memberi opsi kepemilikan di akhir kontrak, dan operating lease yang murni sewa tanpa opsi beli. Di Indonesia, perlakuan akuntansinya diatur dalam PSAK 73.

Ketika perusahaan membutuhkan kendaraan operasional atau mesin produksi tapi tidak ingin langsung mengeluarkan uang tunai dalam jumlah besar, lease sering menjadi solusi yang dipilih. Bukan sekadar sewa biasa, lease adalah instrumen pembiayaan yang punya implikasi akuntansi dan pajak tersendiri, dan memahaminya dengan benar bisa berdampak langsung pada keputusan keuangan perusahaan.

Pengertian Lease

Lease adalah perjanjian yang memberikan hak kepada satu pihak untuk menggunakan aset milik pihak lain selama jangka waktu tertentu, dengan imbalan pembayaran yang biasanya dilakukan secara berkala. Dalam bahasa Indonesia, istilah ini setara dengan leasing atau sewa guna usaha.

Pihak yang menyediakan aset disebut lessor, sedangkan pihak yang menggunakan aset disebut lessee. Selama masa kontrak, lessee menggunakan aset tersebut dan membayar cicilan kepada lessor. Kepemilikan aset selama masa kontrak tetap di tangan lessor, kecuali jika ada klausul opsi pembelian yang dilaksanakan di akhir kontrak.

Di Indonesia, dasar hukum leasing mengacu pada Keputusan Menteri Keuangan No. 1169/KMK.01/1991 yang mendefinisikannya sebagai kegiatan pembiayaan berbentuk penyediaan barang modal untuk digunakan oleh nasabah dalam jangka waktu tertentu berdasarkan pembayaran secara angsuran. Tempo menjelaskan bahwa regulasi ini menjadi landasan bagi semua perusahaan pembiayaan yang beroperasi di Indonesia.

Dua Jenis Lease yang Paling Umum

Finance Lease

Finance lease atau sewa pembiayaan adalah jenis lease di mana hampir semua risiko dan manfaat kepemilikan aset berpindah kepada lessee. Pada akhir masa kontrak, lessee biasanya memiliki opsi untuk membeli aset dengan harga yang jauh lebih rendah dari nilai pasar.

Dalam pencatatan akuntansi, finance lease dicatat sebagai aset dan liabilitas di neraca lessee. Ini berarti aset yang di-lease muncul sebagai aset perusahaan, dan kewajiban pembayaran masuk sebagai utang jangka panjang. Contoh paling umum di Indonesia adalah pembiayaan kendaraan bermotor dan alat berat.

Operating Lease

Operating lease adalah sewa murni tanpa perpindahan risiko kepemilikan. Lessee menggunakan aset selama masa kontrak, membayar cicilan sewa, lalu mengembalikan aset saat kontrak berakhir. Tidak ada opsi pembelian yang signifikan.

Contoh yang paling sering dijumpai adalah sewa kantor, sewa kendaraan jangka pendek, atau sewa peralatan untuk proyek tertentu. Dalam konteks akuntansi modern berdasarkan PSAK 73, bahkan operating lease yang masa sewanya lebih dari 12 bulan kini harus diakui sebagai aset hak guna dan liabilitas sewa di neraca.

Perbedaan Lease dengan Kredit

Banyak yang menyamakan lease dengan kredit, tapi keduanya berbeda secara fundamental. Kredit adalah pinjaman uang yang digunakan untuk membeli aset, sehingga kepemilikan aset langsung berpindah ke pembeli sejak awal. Lease adalah penggunaan aset tanpa pembelian, dan kepemilikan baru berpindah jika ada opsi beli yang dilaksanakan.

Dari sisi arus kas, keduanya sama-sama membutuhkan pembayaran cicilan. Tapi dari sisi pajak dan akuntansi, perbedaannya cukup signifikan. Cicilan lease bisa dicatat sebagai biaya operasional dalam kondisi tertentu, sementara cicilan kredit merupakan pembayaran pokok utang yang tidak langsung menjadi biaya.

Perubahan Aturan: PSAK 73 dan Dampaknya

Sebelum 2020, perusahaan bisa menyembunyikan kewajiban operating lease dari neraca karena tidak perlu dicatat sebagai liabilitas. Ini membuat laporan keuangan terlihat lebih baik dari kondisi sebenarnya.

PSAK 73 yang berlaku sejak 1 Januari 2020 mengubah itu. Menurut MIB Group, standar ini mewajibkan lessee untuk mengakui hampir semua lease dengan masa sewa lebih dari 12 bulan sebagai aset dan liabilitas di neraca, terlepas dari jenisnya. Pengecualian hanya untuk sewa jangka sangat pendek (di bawah 12 bulan) dan aset bernilai sangat rendah.

Dampak praktisnya cukup besar bagi perusahaan yang banyak menggunakan sewa: total aset dan total liabilitas di neraca keduanya naik, yang bisa mempengaruhi rasio-rasio keuangan yang selama ini dipakai untuk menilai kesehatan perusahaan.

Kelebihan dan Pertimbangan Menggunakan Lease

Perusahaan memilih lease bukan tanpa alasan. Beberapa keuntungan utamanya:

Tidak perlu mengeluarkan uang muka besar untuk mendapatkan aset
Cicilan tetap memudahkan perencanaan arus kas
Aset bisa diganti dengan versi terbaru saat kontrak berakhir, tanpa perlu menjual aset lama
Pada operating lease, biaya perawatan biasanya ditanggung lessor

Tapi ada pertimbangan yang perlu diperhatikan. Accurate mencatat bahwa total biaya yang dibayarkan sepanjang masa lease biasanya lebih besar dibandingkan membeli secara langsung. Selain itu, ada berbagai syarat dan pembatasan dalam kontrak yang membatasi cara penggunaan aset.

Memahami perbedaan antara jenis-jenis lease dan implikasi akuntansinya bukan hanya urusan akuntan. Bagi pemilik bisnis dan manajer keuangan, keputusan untuk memilih lease atau kredit atau beli tunai akan mempengaruhi neraca, arus kas, dan bahkan penilaian oleh investor dan kreditur. Lease adalah alat yang berguna jika dipahami dengan benar dan dipilih sesuai kebutuhan.